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LEGITTIMITÀ URBANISTICA E ASSEVERAZIONE

Il secondo episodio dei podcast dedicati alle norme relative al Superbonus 110% si concentra sui temi della legittimità urbanistica degli immobili sui quali realizzare gli interventi agevolati. È di primaria importanza la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell’immobile, certificato redatto da parte di un tecnico che ne verificherà il titolo abilitativo mediante una ASSEVERAZIONE TECNICA.

La fruizione degli incentivi offerti dal Decreto Rilancio Ecobonus è negata nei casi in cui non sia accertata la conformità urbanistica dello stabile e quindi si presenti una situazione di abusivismo.

Il rischio, nei casi in cui si proceda agli interventi, è quello di perdere le agevolazioni, ma soprattutto di incorrere in eventuali sanzioni.

Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.

Il contrasto deve riguardare violazioni di:

            ° Altezza

            ° Distacchi

            ° Cubatura

            °Superficie Coperta

che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

DECRETO SEMPLIFICAZIONI DPR 380/2001

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Questa disposizione ha validità per costruzioni realizzate dopo il 1942/1967.

Diversamente, per gli immobili realizzati in periodi precedenti al 1942/1967, quando non era obbligatorio acquisire un titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

CONDONO EDILIZIO

In linea generale, il condono edilizio fa riferimento a quei casi in cui è possibile annullare la sanzione con autodenuncia per fenomeni di abusivismo, ampliamento o modifiche di natura edile. La natura del condono edilizio è limitata nel tempo.

Dal momento che attualmente non è prevista la possibilità di condoni, prima di procedere con interventi agevolati, il tecnico può richiedere la chiusura di un condono in atto, rendendo così possibile l’inizio dei lavori.

TITOLI SUCCESSIVI PER INTERVENTI PARZIALI

CIL: comunicazione inizio lavori (interventi minimi)

CILA: comunicazione di inizio lavori asseverata (maggior parte degli interventi carattere residuale)

SCIA/DIA: segnalazione certificata di inizio attività -manutenzione straordinaria (parti strutturali o prospetti), restauro risanamento conservativo (parti strutturali)

EDILIZIA LIBERA: per questi interventi non è necessario alcun titolo abilitativo

DIFFERENZA TRA CONFORMITÀ URBANISTICA E AGIBILITÀ

La conformità urbanistica è un valore che va accertato prima dell’intervento, mentre l’agibilità viene verificata solo successivamente.

L’agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato. Questa documentazione attestante la legittimità urbanistica dell’immobile è autocertificata dal tecnico, con la presentazione di asseverazione.

Invece la conformità urbanistica attesta lo stato di legittimità dell’immobile o dell’unità immobiliare e quindi la rispondenza dell’immobile agli atti di assenso depositati in Comune.

TOLLERANZE

Nel decreto semplificazioni sono state introdotte una serie di modifiche al testo unico dell’edilizia tra cui l’ampliamento del concetto di “tolleranze costruttive”

Comma 1 – tolleranza del 2%

Il primo comma del nuovo articolo riporta:

  1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

In pratica viene confermata la tolleranza massima del 2%, di discordanza tra progetto e costruito, tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato (prima tale misura era inglobata nell’art.34).

La tolleranza del 2% riguarda:

  • altezze dei fabbricati;
  • distacchi e distanze tra fabbricati e tra fabbricati e strade;
  • cubature e volumetrie;
  • superfici coperte (e quindi scoperte);
  • “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” quindi ad esempio SLP (superficie lorda di pavimento) e SNR (superficie non residenziale).

Quindi, se ci si discosta da quanto previsto dal progetto (nella tolleranza massima del 2%) non si incorrerà in sanzioni.

Comma 2 – modifiche di lieve entità

Il comma 2 dell’art. 34 bis riporta:

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Il comma stabilisce che:

  • le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
  • le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
  • la diversa collocazione di impianti;
  • la diversa collocazione di opere interne;

eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:

  • siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (dlgs n. 42/2004);
  • non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
  • non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Comma 3 – la dichiarazione asseverata del tecnico

Il nuovo articolo del testo unico infine riporta al comma 3:

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

In pratica il tecnico che durante i lavori accerta la presenza di “lievi irregolarità” e “difformità nei limiti del 2%” dovrebbe comunicarli al Comune con apposita dichiarazione asseverata.

Vi ricordiamo che per un’analisi più completa e completa di riferimenti alle varie normative sono disponibili i podcast pubblicati dal dott. NICOLA FURCOLO e dalla dott.ssa CHIARA ROBERTO, per Acca Software, al link bim.acca.it